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Novitacu
Le marché de l’immobilier professionnel est promis à un bel avenir à Casablanca. L’offre en bureaux passera de 1,6 million actuellement à 2,1 millions de m² à horizon 2020. Au total sur la décennie 2010-2020, le stock de bureaux à Casablanca devra presque doubler (+96%). Ces chiffres, communiqués à l’occasion du 1er CBRE Morocco Forum 2015 (1), viennent témoigner de la dynamique du marché de l’immobilier professionnel dans la métropole. Mais, les professionnels relativisent toutefois en précisant que la demande des utilisateurs s’affaiblit. En cause: l’affaissement de la confiance des décideurs engendrée par la crise économique et une forme d’attentisme alimentée par l’annonce des projets à venir. Cette tension sur les marchés locatifs a un impact direct sur le marché de l’investissement au Maroc, car les durées d’écoulement ne donnent pas un confort ni une lisibilité suffisante à l’investissement. Cet allongement des rythmes d’écoulement des produits s’explique par l’augmentation significative des stocks en cours de développement ou escomptée. A titre d’exemple, le Maroc comptait 3 centres commerciaux en 2012, là où à fin 2015, 9 centres commerciaux seront en exploitation dans l’ensemble du Royaume, et 20 en projet à horizon 2020.
Les chiffres sont là pour attester cette morosité ambiante. En effet, selon les dernières statistiques de Statimmo Maroc(2), la demande placée de bureaux dans le Grand Casablanca (volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs) représente 6.167 m² sur le 3e trimestre 2015, soit une baisse de 42% par rapport à la même période en 2014. Dans le détail, la demande placée de bureaux est de 5.042 m² en location (7 transactions) et 1.125 m² en acquisition (1 transaction).
Quant au loyer facial moyen pondéré des bureaux dans le Grand Casablanca calculé sur la base des transactions réalisées, il s’élève à 155 dh HT/m²/mois en baisse de 8% par rapport au 3e trimestre 2014.
Or, l’immobilier d’entreprise constitue une alternative d’investissement attractive pour les institutionnels et les particuliers. «Avec des taux de rendement compris entre 8 et 10%, cette classe d’actifs offre une prime de l’ordre de 500 points de base (pb) par rapport aux bons du trésor à 10 ans contre 200 pb sur le marché madrilène par exemple», souligne Imane Kabbaj, DG de CBRE. Cependant, il faudra faire face sur ce marché à plusieurs enjeux en matière de disponibilité de produits, de dynamique de la demande utilisateurs et de liquidité.
«Plus la confiance dans le pays est grande, plus les entreprises optent pour la propriété», fait remarquer l’un des intervenants au colloque de CBRE, qui fêtait ses 10 ans au Maroc. Mais en règle générale, les multinationales préfèrent plutôt louer qu’acquérir un bien immobilier. Quant aux raisons qui pousseraient les entreprises à déménager, elles se résument à l’augmentation des effectifs ou la volonté de travailler dans un environnement plus moderne. C’est ce qui a d’ailleurs poussé bon nombre de multinationales à migrer en front de mer à Casablanca (Marina, Anfaplace…). Les critères de choix vont d’une adresse prestigieuse à une meilleure qualité des prestations, en passant par une bonne isolation (phonique et thermique), la proximité…
Pour relancer le marché de l’immobilier de bureau, les professionnels préconisent l’amélioration du cadre réglementaire, notamment sur les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). «Il faut entamer une réflexion sur la fiscalité et le cadre réglementaire. C’est important pour les investisseurs étrangers», souligne Omar El Yazghi, président du directoire de Med Z.
Abondance de capitaux
La croissance des volumes investis dans la région EMEA (Europe, Moyen-Orient et Afrique) dans l’immobilier d’entreprise confirme l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs. En effet, l’environnement international est actuellement marqué par une abondance des capitaux qui s’explique notamment par la hausse de l’épargne à long terme en Asie et le rattrapage des déficits de retraite en Europe et aux Etats-Unis. «La demande des investisseurs est très forte pour toutes les classes d’actifs immobiliers confondus (retail, bureaux et industriel)», indique Michael Haddock, directeur senior CBRE Research EMEA. Pour preuve: le chiffre d’affaires généré par l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe est passé de 12 milliards d’euros au 1er trimestre 2009 à près de 70 milliards au 3e trimestre 2015.
Cette demande croissante des investisseurs entraîne une compression des taux de rendement en Europe qui s’établissent aujourd’hui à 5% contre 6,57% au 3e trimestre 2009 (source: EMEA CBRE office average prime yields).
Aziza EL AFFAS
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