Marrakech face à ses défisUne double crise pour l’immobilier

Les  professionnels de l’immobilier montent le ton et fustigent  la gestion urbaine qui fait défaut à la cité ocre. Si  le secteur immobilier  dans la ville a pu faire face à la crise conjoncturelle «seul et sans aucun accompagnement», insiste Adil Bouhaja, président de l’Association des promoteurs immobiliers, l’absence de stratégie claire pour Marrakech risque de le freiner. «Il est anormal qu’une ville de cette taille opère avec des documents caducs et que toutes les tentatives pour réaliser un Sdau et surtout un plan d’aménagement soient vouées à l’échec». Le Sdau  était censé donner naissance à un plan d’aménagement (PA) de Marrakech qui opère depuis 10 ans sans documents de référence. Cette absence de documents de référence a eu pour conséquence une incohérence urbanistique: des quartiers industriels transformés en résidentiel, des industries qui s’implantent dans des sites qui ne leur sont pas dédiés, un foncier de plus en plus cher.  Auprès de l’agence urbaine, c’est un autre discours. «Même en l’absence du Sdau, nous continuons de travailler sur les principaux documents et les études sectorielles préalables à son élaboration», indiquent ses managers. L’agence aurait doté 61 communes sur l’ensemble de son champ d’action de documents d’urbanisme et va bientôt passer à l’homologation. Mais le cœur de la ville, lui, est toujours sans document urbanistique et les instances (conseil de la ville, agence urbaine, ministère de tutelle) se renvoient la responsabilité. En attendant, c’est à coups de dérogations que tout s’opère dans ces quartiers, sans aucune visibilité pour les opérateurs, déplore Bouhaja. Les constructions autorisées sur la route de Safi en sont le parfait exemple, avancent les promoteurs. D’autres décisions restent tout autant incompréhensibles à leurs yeux comme le développement de la zone de Azouzia  à 4 kilomètres de Tamansourt, projet de ville satellite et pour lequel l’Etat a investi plusieurs milliards de DH. «Créer une zone concurrente qui nécessite également des investissements hors site  a contribué à l’échec de la nouvelle ville satellite», déplore Bouhaja. Les professionnels déplorent également l’inscription des quartiers Rouidat, Sidi Abbad, Nfis ou encore Daoudiat comme zones jaunes où il est interdit de construire des immeubles alors que le plan d’aménagement initial -de 1996- autorise un R+5.  En l’absence d’un plan stratégique de développement fixant les besoins et définissant une vraie mixité urbaine, la crise internationale n’est devenue qu’un alibi, «même sans elle, on allait générer notre propre récession», estime cet autre opérateur de la place.  L’autre constat à Marrakech est la lenteur des procédures.  Ici, ce sont les délais d’instruction des dossiers qui pénalisent les projets. «Ils traînent en moyenne huit mois dans les bureaux, mais cela peut monter jusqu’à deux ans, alors que le secteur souffre déjà. Ces lenteurs administratives peuvent aller jusqu’à créer des situations critiques», dénoncent les professionnels. Le fameux règlement général de la construction (RGC), une des recommandations du Comité national de l’environnement des affaires, adopté et publié au BO  en 2014, devait justement réduire les délais, améliorer l’image du Maroc à l’international et rassurer les investisseurs étrangers.  Sur le terrain, des arrondissements l’adoptent et ont créé des guichets uniques en panne alors que pour d’autres, cette question n’est même pas à l’ordre du jour.  L’Association des promoteurs immobiliers de Marrakech souhaite donc plus de transparence et une vision plus claire. Sans vouloir être une caisse de résonance des doléances, elle souhaite aller de l’avant et réitère sa proposition pour la création d’un observatoire régional de l’immobilier.  Un outil qui fournira des indicateurs actualisés pour plus de transparence et produira un reporting sur les ventes, l’achat, les prix, la localisation/zoning, les terrains/superficie… en mettant l’accent sur les flux des transactions… Les professionnels se disent prêts à fournir ces informations. Quid des autres instances?

Côté prix

Les promoteurs s’accrochent à l’espoir d’une reprise rapide.  Pour eux, il n’y aura pas de nouvelles baisses mais une stagnation des prix. «Le foncier a été acquis au prix fort et il sera difficile d’aller au-delà des corrections actuelles», poursuit notre opérateur. On est actuellement au creux de la vague et les prix offerts aujourd’hui sont raisonnables et abordables, mais ne peuvent être plus bas.  Pour continuer à vendre, certains promoteurs ont fait le choix d’adapter leurs produits à la clientèle marocaine, en modifiant la surface, le concept, les prix. Les promoteurs qui ont fait ce choix-là commencent aujourd’hui à s’en sortir. Mais l’adaptation des produits n’est pas toujours possible.

Badra BERRISSOULE
 

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